Opravy nebo technické zhodnocení prováděné nájemcem – daňové důsledky

V podnikatelské praxi se celkem často  lze setkat se situací, kdy nájemce na své náklady pořizuje určité změny na pronajaté nemovitosti.  Všem, kteří se chtě nechtě o oblast daní zajímají,  je jasné, že zcela jiný osud v daních mají opravy (tj. zejména uvádění majetku do stavu předešlého nebo do stavu provozuschopného)  a zcela jiný osud mají tzv. technická zhodnocení ( tj. obvykle rekonstrukce, přístavby, nástavby, vestavby, mající za následek změnu kvality věci).

 V případě oprav prováděných nájemcem nad rámec nájemného ( tj. prováděním oprav na náklady nájemce nedochází k uhrazování nájemného)  je samozřejmě vhodné, aby přímo v nájemní smlouvě bylo uvedeno, že nájemce je nejen oprávněn, ale i vázán k provádění určitých oprav v pronajatých prostorech.    za této podmínky je potom pro nájemce snazší  před finančním úřadem prokazovat, že se v případě těchto oprav jedná o daňově uznatelný náklad, , neboť přímo z nájemní smlouvy pak plyne jeho povinnost tyto opravy provádět na své náklady.

 V případě technického zhodnocení pronajatého majetku prováděného nájemcem na své náklady je vhodné v nájemní smlouvě dohodě, že nájemce je oprávněn takto zbudované technické zhodnocení daňově účinně odepisovat. Z hlediska způsobu vypořádání po skončení nájmu lze v praxi identifikovat 3 základní způsoby:

1.  Nájemce technické zhodnocení odstraní:  v tomto případě nájemních smlouva nájemci přímo ukládá povinnost technické zhodnocení po ukončení nájmu odstranit. Pro vlastníka (pronajímatele) se takové ukončení nájmu nijak daňově neprojeví, nevznikne mu žádný zdanitelný nepeněžní příjem.  Nájemce si daňovou zůstatkovou cenu technického zhodnocení v tomto případě zahrne do daňových nákladů.
2.  Nájemce technické zhodnocení neodstraní, ale nedostane od vlastníka žádnou náhradu:  V tomto případě vzniká vlastníkovi (pronajímateli) zdanitelný nepeněžní příjem,  na to buďto ve výši daňové zůstatkové ceny počítané metodou rovnoměrného odepisování, , nebo ve výši dle znaleckého posudku.  pronajímatel si současně zvýší o předmětné technické zhodnocení  vstupní cenu nemovitosti  a tedy si tímto způsobem zvýší své daňové odpisy (postupně tedy formou odpisů si uplatní celkovou zůstatkovou cenu technického zhodnocení do svých nákladů).  Nájemci v tomto případě žádný daňový náklad nevzniká –  zůstatková cena technického zhodnocení v tomto případě představuje pouze náklad nedaňový.
3.  Nájemce technické zhodnocení neodstraní a dostane od vlastníka na náhradu:  Pokud je náhrada sjednána právě ve výši daňové zůstatkové ceny při rovnoměrném odepisování nebo ve výši znaleckého posudku,  pak vlastníkovi (pronajímateli) žádný nepeněžní příjem nevzniká; o zaplacenou náhradu  se zvýší vstupní cenu nemovitosti.  Pokud je náhrada nižší než daňová zůstatková cena při rovnoměrném odepisování nebo než cena dle znaleckého posudku, pak vlastníkovi (pronajímateli) vzniká nepeněžní příjem ve výši rozdílu mezi  daňovou zůstatkovou cenou (cenou dle znaleckého posudku)  a zaplacenou náhradou;   o celou částku daňové zůstatkové ceny nebo o cenu dle posudku zvýší vstupní cenu nemovitosti.  Nájemce si může uplatnit jako daňový náklad daňovou s zůstatkovou cenu jen do výše úhrady, kterou od vlastníka dostal; zbývající část doposud neodepsané ceny technického zhodnocení je nedaňová.